Партнеры центра жилищного просвещения Кемеровской области

Поддержка сайта осуществляется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов

  • Facebook B&W
  • Twitter B&W
  • Instagram B&W

Центр жилищного просвещения Кемеровской области © 2013

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ОБЗОР ТСН И ТСЖ

 

ПОНЯТИЕ

          ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Согласно ст. 135 ЖК РФ, Товариществом собственников жилья признается вид ТСН (товариществ собственников недвижимости), представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

 

ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

          Согласно п.1 ст.123.12 ГК РФ товарищество собственников недвижимости это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

          Таким образом Товарищество собственников недвижимости – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости. Понятие ТСН вошло в оборот сравнительно недавно. В качестве отдельной юридической формы существования юридических лиц, ТСН было введено в 2014 году с принятием Федерального закона "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 05.05.2014 N 99-ФЗ.

ЦЕЛИ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

          Цель создания ТСЖ регулирование вопросов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией общего недвижимого имущества.

ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

          Цель существования товариществ собственников недвижимости – содействие благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии общественного имущества

 

ЗАДАЧИ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

          Задачи ТСЖ закреплены в ст. 138 ЖК РФ, к ним относятся содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества; обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

          Основная задача ТСН – регулирование вопросов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимых объектов. Это касается всех объектов, заданий, сооружений и помещений, независимо от их назначения. То есть это может быть и техническая недвижимость. При этом в организацию объединяются лица, которые владеют однотипными объектами. Примерами могут быть частные дома, гаражи, складские помещения, садоводческий, фермерский, огороднических земельных участков.

 

СПОСОБ СОЗДАНИЯ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья)

          Согласно ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

          Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений

          Товарищество собственников жилья может быть создано:

-  собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах

-  собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

      Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

    

ТСН (Товарищество собственников недвижимости)

          Решение о создании ТСН также принимается собственниками на общем собрании. Перед проведением общего собрания инициативная группа рассылает сообщения о проведении собрания, либо уведомляет собственников под роспись. Рассылка сообщения должна быть организована не менее чем за 10 (десять) дней до планируемой даты проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В извещении обязательно указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очная, заочная, очно-заочная); дата, место, время проведения собрания; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

          На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. Повесткой дня должны быть вопросы: Регистрация ТСН, Утверждение устава, Выбор членов правления и назначение председателя ТСН.

          После проведения собрания происходит регистрация ТСН в Федеральной налоговой службе.

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

 

1. ТСН и ТСЖ являются некоммерческими организациями. Так, согласно ст. 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества;

2. Членство - членами ТСЖ и ТСН могут выступать как физические, так и юридические лица.

3. Органы управления - органами управления ТСЖ и ТСН являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Во главе правления избирается его председатель на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления.

4. Отсутствие необходимости лицензирования.

          Согласно ст. 192 ЖК РФ Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации

          Ввиду положений из ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, лицензии нужны только управляющим организациям, однако ТСН и ТСЖ управляющими организациями не являются.

          Также следует отметить, что в Жилищном кодексе особо оговаривается, что лицензия нужна для осуществления предпринимательской деятельности.

          Часть 1 ст. 2 ГК закрепляет определение предпринимательской деятельности: предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

          Статья 123.1. ГК РФ указывает, что некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса."

          В силу ст. 123.12. ГК РФ Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

          Таким образом, ТСН и ТСЖ являются некоммерческими организациями, не преследующими получение прибыли

5. Налогообложение доходов ТСЖ и ТСН.

          ТСЖ являясь некоммерческой организацией, созданной не для целей извлечения прибыли, не учитывает при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, доходы, полученные в рамках целевого финансирования.

          Так, к средствам целевого финансирования относятся:

-  средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

-  средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации товариществам собственников жилья

- средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета осуществляющих управление многоквартирными домами товариществ собственников жилья

          Следовательно, товарищества собственников жилья при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль вышеуказанные поступления учитывать не должны.

          Как уже было отмечено ранее, с 1 сентября 2014 года товарищество собственников жилья (ТСЖ) является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а видом товарищества собственников недвижимости. К вновь создаваемым товариществам собственников недвижимости, и к ранее созданным товариществам собственников жилья применяются положения статей 123.12 — 123.14 ГК РФ о товариществах собственников недвижимости. При этом, каких-либо различий и в части налогообложения для ранее созданных объединений и для тех, которые созданы после 1 сентября 2014 года нет. ТСН может применять как ОСНО (общую систему налогообложения), так и упрощенную.

          Резюмируя указанное выше в части налогообложения можно отметить, что, доходы в виде средств бюджетов, а также средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих товариществу собственников жилья, созданному в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости на цели, указанные данными положениями налогового законодательства, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

6. Документы хозяйствования.

          Оба объединения, как ТСН, так и ТСЖ самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, а также другими учреждениями, которые оказывают услуги по текущему содержанию общего имущества недвижимости.

 

ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ТСЖ ПОСЛЕ ПОЯВЛЕНИЯ ТСН

          С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц - ТСН законодатель не отменяет понятия "товарищество собственников жилья". Пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указывает, что согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

          Таким образом, создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН

          Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 апреля 2015 г. N 10407-АЧ/04 указывает, что действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Законом N 99-ФЗ, не установлено требование об осуществлении перерегистрации ТСЖ в ТСН (часть 10 статьи 3 Закона N 99-ФЗ). Также указано на недопустимость направления органами государственного жилищного надзора в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости осуществления перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ.

       Однако, в соответствии с частью 7 статьи 3 Закона N 99-ФЗ учредительные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до дня вступления в силу указанного закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких ТСЖ. Изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких ТСЖ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Закона N 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам.

          Таким образом, учредительные документы и наименование ТСЖ, образованного до дня вступления в силу этого закона, необходимо привести в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ при первом изменении устава товарищества собственников жилья.