Ремонт, остекление, переустройство балконов и лоджий. Законно ли?

Многие собственники многоквартирных домов утепляют, ремонтируют, выполняют остекление балконов и лоджий, проявляя порой неординарною фантазию архитектурных решений, полагая, что собственник имущества может делать с ним все, что угодно. Собственники, к примеру, из лоджий делают отдельную жилую комнату, одни ломают перегородки для соединения с другими комнатами, увеличивая общую площадь комнаты, другие замысловато оформляют или даже достраивают балконы. Но задавался ли собственник, производящий вышеуказанные действия с лоджией или балконом, вопросом: «А законно ли это? Действительно ли он является полноправным собственником имущества в виде балкона или лоджии?» Давайте вместе разберемся и найдем ответы на указанные вопросы.

В первую очередь выясним, что является балконом и лоджией с точки зрения законодательства Российской Федерации.

Указанные определения отражены в СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные. К примеру, балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, которая может быть застекленной.

Лоджия в указанном источнике определяется как встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Лоджия также как и балкон может быть остекленной.

Что такое лоджия и балкон мы выяснили. Далее следует выяснить: является лоджия и балкон личной собственностью или общим имуществом?

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и служат для обслуживания данных помещений, именно поэтому лоджия и балкон не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (ч.1 ст. 30 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирных домах утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее по тексту - Правила).

Подпункт «В» пункта 2 Правил относит плиты балконные и иные плиты, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома.

Судебная практика складывается таким образом, что признает лоджии и балконы общедомовым имуществом. Однако у граждан возникало очень много споров и недопонимания касаемо вопроса отнесения лоджии и балкона к общей собственности.

Точку в многочисленных дискуссиях поставила высшая судебная инстанция – Верховный суд Российской Федерации.

В Верховный суд поступило гражданское дело, суть которого заключалась в том, что одна из собственниц помещения в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Собственник произвел демонтаж балконной двери и окна, а заодно и совместил балкон с кухней, тем самым увеличив его размеры. В дополнении к этому над балконом был смонтирован козырек, который перекрывал обзор соседям сверху. Соседи, возмущенные неудобством, обратились в местную администрацию. Переделанный балкон властям также не понравился, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что собственник произвел перепланировку без разрешений компетентных органов и согласия соседей. Администрация совместно с жителями дома подали исковое заявление в суд. По утверждению соседей козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им вид с балкона, а также фасад дома.

Собственник переделанного балкона подал встречный иск. Во встречном иске она отразила свою позицию, которая заключалась в том, что она собрала все необходимые разрешения и тем самым выполнила перепланировку согласно требованиям законодательства.

И действительно, как следовало из документов, которые оказались в распоряжении суда, перепланировка балкона отвечает санитарным, и противопожарным требованиям. По мнению специалистов нарушений несущих конструкций при перепланировке не выявлено. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 50 собственников жилых и нежилых помещений.

Судом первой инстанции было отказано в удовлетворении требования администрации города. Суд посчитал перепланировку законной и не нарушающей права и интересы других собственников. Апелляционная инстанция также согласилась с выводами суда первой инстанции. По мнению указанных судов перепланировка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил и не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Администрация города и собственники с таким решением не согласились и оспорили его в Верховном суде.

Верховный суд в вынесенном определении напомнил, что всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыша, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое и прочее оборудование.

Верховный суд подчеркнул, что балконные плиты относятся к общему имуществу согласно подпункту «В» пункта 2 Правил.

В определении Верховный суд также указал, что собственник может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, в части 2 статьи 40 Жилищного кодекса закреплено: «Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

При перепланировке балкона необходимо получить соответствующие разрешения и согласование перепланировки с компетентными органами, а также согласие всех собственников - подвел итоги Верховный суд. Таким образом, становится понятно какие действия необходимо предпринять, чтобы переделать балкон.

Однако возникает обоснованный вопрос: «Почему такая долгая, сложная, обременительная процедура узаканивания перепланировки балкона или лоджии?» Ни для кого не секрет, что подавляющее большинство граждан не стали согласовывать перепланировку балкона, получать разрешение всех собственников дома, а самовольно остеклили, утеплили балкон или лоджию своей квартиры, то есть провели незаконную перепланировку. Полагаем, что сложная процедура связана с тем, что в данной области кардинально не менялось законодательство со времен советской эпохи. Остекление, утепление балкона или лоджии, которое выполняет современный собственник, не могли появиться в то время из-за отсутствия на рынке современных материалов и технологий. По нашему мнению, необходимо упростить на законодательном уровне механизм получения разрешения на перепланировку и переустройство. Более того, для многих граждан уже стало очевидно, что современное остекление балконов и лоджий не ухудшает состояние дома, а напротив, сохраняет и даже улучшает образ дома. Хочется надеяться, что законодатель в ближайшем будущем обратит внимание на рассматриваемую проблему и упростит процедуру узаконивания перепланировки. После чего граждане более активно начнут оформлять документы на перепланировку балконов и лоджий согласно закона, ведь любой разумный хозяин не хочет понести ущерб и остаться без теплого, остекленного, а значит и комфортного балкона.

Партнеры центра жилищного просвещения Кемеровской области

Поддержка сайта осуществляется с использованием гранта Президента Российской Федерации, предоставленного Фондом президентских грантов

  • Facebook B&W
  • Twitter B&W
  • Instagram B&W

Центр жилищного просвещения Кемеровской области © 2013